Non-résidents : Pas d’impôts sur vos revenus locatifs, ce qu’il faut savoir

Aucun impôt sur vos revenus locatifs

Vous envisagez de faire un investissement locatif en France en prévoyance de votre retraite mais vous avez peur d’un faible rendement en raison du taux d’imposition élevé sur l’immobilier ? Vous êtes déjà propriétaire d’un bien (résidence principale ou secondaire) que vous avez mis en location ? Des revenus locatifs sans impôts c’est possible, découvrez comment dans ce dossier fiscalité.

Fiscalité des revenus locatifs en France

Même si vous êtes non-résident, vos revenus locatifs réalisés en France sont imposables à hauteur de 37.2% pour les résidents hors UE (47,2% avec les prélèvements sociaux). Cela s’applique à tous les revenus de source française y compris les revenus locatifs. Le taux d’imposition des revenus immobiliers est de 20% minimum pour des revenus nets imposables (par part) compris entre 1 et 27 519 € et de 30% au-delà.
Pour les Français hors UE s’ajoutent les prélèvements sociaux actuellement à un taux de 17,2%.
Vous avez une autre possibilité pour calculer votre taux d’imposition en prenant en compte vos revenus globaux, vous trouverez de plus amples informations sur le site internet de la Direction Générale des Finances Publiques.

Dans ce contexte, comment générer un bon rendement ?

C’est possible. Si vous optez pour investir dans un bien meublé avec travaux, vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus locatifs pendant environ 10 ans. Vous pouvez obtenir une déduction d’impôt jusqu’à 100% pour une location meublée avec travaux que vous déclarez aux frais réels.

Avantages de la location meublée

En plus des considérations fiscales que nous allons détailler, il faut savoir que la location meublée est plus rentable (loyer plus élevé qu’en nu) et plus flexible (bail de 12 mois maximum).

  • Ne payez pas d’impôts sur vos revenus locatifs

Vous pouvez choisir de louer votre bien non pas nu (c’est-à-dire vide) mais meublé. Il vous faudra dans ce cas équiper le logement d’un minimum de meubles clairement identifiés dans les textes (un lit avec matelas et literie, une table et des chaises, une cuisine équipée et des ustensiles, etc.).

  • Calcul des revenus locatifs

Revenus locatifs ne signifie pas somme des loyers. En réalisant le choix de louer en meublé, les revenus locatifs peuvent devenir fiscalement nuls (alors que vous percevez des loyers!).
Pour le calcul des revenus locatifs imposables d’une location meublée jusqu’au seuil de 70 000 € par an de loyer, vous pouvez soit opter pour une déduction forfaitaire ou aux frais réels. Au-delà de 70 000 €, vous êtes dans l’obligation de choisir la déduction aux frais réels.

  • Déduction forfaitaire

Pour les revenus locatifs d’un logement meublé, la déduction forfaitaire est de 50% des loyers.
Ex : La somme des loyers annuels est de 10 000 €, les revenus locatifs imposables seront de 5 000 €. A noter, la déduction forfaitaire peut atteindre 71% pour une location meublée de tourisme classée (par exemple votre maison de vacances).
Cette déduction réduit le montant des impôts mais ne l’annule toujours pas.

  • Déduction aux frais réels

La déduction d’impôt peut atteindre 100% sur 10 ans minimum dans le cas d’une location en meublée avec travaux que vous déclarez aux frais réels.
Dans cette configuration, vous avez de nombreuses charges que vous pouvez comptabiliser. Vous pouvez aussi déduire une charge comptable annuelle d’amortissement du bien qui représente environ 3% de la valeur du bien.
Ces charges qui sont déductibles aux frais réels pour une location meublée, sont les charges relatives à l’achat du bien, les charges de la mise en location ou encore les charges d’exploitation.
Vient s’ajouter l’amortissement d’environ 3%. Vous créez ainsi un déficit foncier qui se reporte sur plusieurs années. Votre taux d’imposition est toujours de 37,2% ou 47,2% mais votre revenu locatif est négatif, donc vous ne payez pas d’impôts, même si le montant des loyers que vous percevez est supérieur à vos charges annuelles.

Location Meublée Professionnelle (LMP) ou Non-Professionnelle (LMNP) ?

Vous êtes peut-être familier avec ces termes qui sont définis par l’administration en fonc)on de 2 critères ; vous êtes LMNP par défaut et vous passez en LMP si :

• Votre chiffre d’affaire (loyers + charges) est supérieur à 23 000 €/an

• La totalité de ce chiffre d’affaire représente plus de la moitié de vos revenus fiscaux en France

La différence : mêmes principes de réduction des charges, par contre au moment de la vente du bien si vous avez le statut de LMNP, le régime de la plus-value des particuliers s’applique. Si vous êtes LMP, c’est la fiscalité des entreprises qui s’applique pour les plus-values. Ce régime est très intéressant puisque si vous avez acquis le bien il y a plus de 5 ans et que votre chiffre d’affaires annuel n’excède pas 90 000 €, vous ne paierez AUCUN impôt sur la plus-value. A savoir aussi qu’avec le statut LMP, votre patrimoine immobilier peut sortir de l’assiette de l’IFI.

Rejoignez un site d’entraide entre expatriés pour poser vos questions sur la location meublée

Immoneos – Immo Locatif est à l’origine un groupe d’entraide pour les Français en expatriation qui investissent dans l’immobilier. Initié sur WhatsApp, il est rapidement arrivé à saturation. La communauté Immoneos s’est donc retrouvée sur un groupe Facebook avec des membres expatriés à l’international : Immoneos – L’Immo Locatif des Expats.

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